В январе 2025 года вступили в действие поправки в закон, изменившие порядок оформления дарственной на квартиру (п. 3 ст. 574 ГК РФ). Если ранее обязательному нотариальному удостоверению подлежали только сделки с долями недвижимости, участием несовершеннолетних и недееспособных лиц, то теперь все договоры дарения недвижимости нужно удостоверять у нотариуса.
Нововведение направлено на защиту граждан от мошенничества, недобросовестных действий и юридических ошибок, влекущих за собой потерю жилья и многочисленные судебные споры. Нотариальное удостоверение гарантирует соответствие документа требованиям закона, исключая возможность ее оспаривания сделки дарения недовольными наследниками и другими лицами.
С кем можно заключить договор дарения квартиры
Чаще всего дарственную оформляют на объекты недвижимости: жилые помещения, гаражи, земельные участки. Даритель и одаряемое лицо могут быть близкими или дальними родственниками, а также можно составить договор дарения недвижимости с посторонними людьми и даже организациями.
Закон прямо запрещает составление дарственной на квартиру не родственнику, если он занимает должности:
1) в муниципальных и государственных органах;
2) в учреждениях образования, медицины, социальной сферы.
Также законные представители не могут дарить имущество, принадлежащее несовершеннолетним детям, опекаемым и неспособным лицам. Существенное отличие для одаряемого лица в том, что если оно входит в круг членов семьи и близких родственников, то освобождается от уплаты налога с полученного в дар имущества. К ним относятся дети, родители, бабушки, дедушки, супруг, сестры и братья дарителя. Посторонние лица и дальние родственники, например, тети, племянники, будут обязаны уплатить налог в размере 13 % от стоимости подарка.
Договор дарения части квартиры
Когда речь идет о дарении не целой квартиры, а ее части, чаще всего подразумевают составление дарственной на долевую собственность квартиры, которая часто возникает при ее наследовании несколькими наследниками, или при приватизации. Выделенная и принадлежащая собственнику доля (запрещены любые сделки, в результате которых возникает доля менее 6 кв.м.), может быть подарена любому лицу.
При этом, в отличие от сделки продажи, закон не предусматривает права преимущественного выкупа доли другими сособственниками жилья. То есть предупреждать их даритель не обязан, так как и спрашивать их согласия. Единственное ограничение, когда в результате заключения договора дарения доли в недвижимости, площадь на одного собственника становится меньше 6 кв. м.
Это нужно иметь в виду тем, кто хочет составить дарственную на двоих человек в равных долях, например, детей или внуков. Выделенные одаряемым лицам доли могут быть разными, по усмотрению дарителя. Также он может подарить 1/3 или ¼ своей доли, в результате чего количество собственников увеличится. В любом случае договор дарения доли квартиры заключается через нотариуса, который контролирует исполнение требований закона в отношении площади, полагающейся на одного жильца.
В чем суть дарения и чем оно отличается от завещания
Основное - при завещании не происходит перехода права собственности. Это распоряжение имуществом на случай смерти. При этом завещатель может в любой момент отменить завещание (ст. 1130 ГК) или распорядиться завещаным имуществом в любой момент любым способом.
Дарение - это безвозмездная передача имущества в собственность от одного лица к другому. При этом одна сторона это имущество обязуется безвозмездно передать в собственность - вторая обязуется принять (и пользоваться как своим)
Согласно определению закона дарение — это безвозмездная передача вещи, имущественных прав другому лицу. Если в договоре будет предусмотрено какое-либо встречное обеспечение (например, уход со стороны одаряемого за дарителем), сделка уже не может рассматриваться как дарение.
Договор дарения квартиры, заключенный через нотариуса, дает больше гарантий ее получателю, чем завещание по следующим причинам:
-
содержание завещания можно оставить в тайне, а договор дарения требует присутствия обеих сторон;
-
завещание легко в любой момент отменить, а для отмены договора дарения должны быть веские основания, их нужно доказать в суде;
-
после подписания договора, одаряемый сразу вправе распоряжаться полученным имуществом по своему усмотрению.
Договор может предусматривать дарение и передачу объекта непосредственно в момент сделки, или содержать обещание подарить его в определенный момент времени или с наступлением некоторого события (регистрация брака, рождение ребенка). Однако нельзя указать, что подаренная квартира переходит к одаряемому после смерти дарителя — при наступлении такого события в силу вступают правила наследственного законодательства.
Оформление дарственной на квартиру с правом проживания
Дарение предусматривает передачу имущества одаряемому лицу навсегда, и после регистрации права собственности в ЕГРН, он может распорядиться недвижимостью по собственному усмотрению. В том числе продать или сдать квартиру в аренду. В связи с участившимися случаями принудительной выписки дарителя из подаренного помещения, множество пожилых людей лишилось единственного места проживания.
Следует знать, что суды считают такое условие законным. В этом случае не считается, что одаряемый оказывает дарителю услугу, так как он оговаривает возможность проживания в собственном жилье на момент подписания договора.
Зачем нужен нотариальный договор дарения квартиры
Оформление дарственной на квартиру у нотариуса оберегает стороны от совершения правовых ошибок, которые могут привести к оспариванию документа, признанию его недействительным или ничтожным. Основанием для этого могут послужить:
-
неточное, неправильное описание недвижимого объекта в договоре, не позволяющее однозначно его идентифицировать;
-
дарение лицу или организации, которым запрещено принимать вещи в дар;
-
нарушение формы договора — при дарении доли квартиры, сделку необходимо удостоверять через нотариуса;
-
отсутствие нотариального согласия супруга, если дарится часть квартиры, которая является их совместно нажитым в браке имуществом;
-
составление договора дарителем под влиянием психологического или физического давления, в болезненном состоянии, не позволяющем правильно оценить свои действия;
-
притворность сделки — например, она совершена с целью прикрытия купли-продажи.
Нотариус при оформлении договора дарения квартиры выясняет добровольное волеизъявление дарителя, оценивает его состояние, проверяет, не состоит ли он на учете в психоневрологическом диспансере. Он проверяет содержание договора на соответствие законодательству, место работы и должность одаряемого лица, выясняет, в чьей собственности находится квартира.
Закон прямо запрещает дарение:
-
государственным и муниципальным служащим в связи с исполнение их должностных обязанностей;
-
работникам социальных служб, опеки, медицинских и образовательных учреждений со стороны родственников лиц, находящихся на воспитании, содержании, лечении в таких организациях;
-
между юридическими лицами — они вправе проводить только возмездные сделки.
В остальных случаях в качестве дарителя и одаряемого могут выступать любые физические лица, в том числе родственники, а также юридические лица — организации.
Нужна помощь с оформлением договора дарения квартиры?
Свяжитесь с нами удобным Вам способом или воспользуйтесь системой онлайн записи
Онлайн-запись
Колганов Игорь Владимирович Нотариус города Москвы
Документы для дарственной на квартиру у нотариуса
-
Паспорта дарителя и одаряемого — они оба являются участниками сделки, так как получатель подарка должен подтвердить свое желание получить дар (он имеет право отказаться от него).
-
Документы на недвижимость — выписка из ЕГРН (нотариус может получить ее самостоятельно), свидетельство о праве собственности (если имеется).
-
Если квартира приватизирована, но не поставлена на учет в ЕГРН.
Оформляя дарственную на квартиру, нотариус должен знать ее цену: если она не указана в представленных документах, необходимо провести независимую оценку в случае отсутствия кадастровой оценки.
В отдельных случаях могут потребоваться дополнительные документы.
Где можно оформить дарственную на квартиру
Договор дарения недвижимости заключается только в письменном порядке, а с 2025 года еще и в нотариальной форме. Документ должен быть составлен правильно, с учетом норм действующего законодательства, и содержать все необходимые реквизиты.
В связи с тем, что нотариальное удостоверение сделок дарения стало обязательным, не стоит искать место, куда обратиться, чтобы сделать дарственную: составить и оформить ее можно только в нотариальной конторе. Даритель может заранее обратиться к нотариусу с документами на квартиру, своим паспортом и паспортными данными одаряемого лица, чтобы составить документ. Затем на подписание договора пригласить одаряемое лицо.
Как оформить дарственную на квартиру у нотариуса
Порядок совершения нотариального действия предполагает несколько обязательных процедур. Участники сделки обращаются к нотариусу со своими паспортами, так как в его обязанности входит установление личностей сторон. Если одну из них представляет доверенное лицо, нотариус проверит подлинность доверенности по нотариальному реестру. Также нотариус вправе проверить данные паспорта по базе МВД. В процессе совершения действия нотариус:
Момент, когда вступает в силу дарственная на квартиру, — это подписание документа сторонами в присутствии нотариуса и проставлением им удостоверительной надписи. Каждая сторона получает свой экземпляр договора, и один остается в нотариальной конторе. Получение дарственной в руки означает заключение сделки, однако переход права собственности на недвижимость должен быть зарегистрирован в Росреестре.
Регистрация права на подаренную квартиру (долю) в ЕГРН
Комментирует нотариус города Москвы Колганов И. В.:
С марта 2013 года сам по себе договор дарения (дарственная) не требует регистрации, однако переход права на недвижимое имущество должен быть зарегистрирован в ЕГРН. Для этого даритель и одаряемый совместно подают заявление в орган Росреестра и прилагают в качестве основания дарственную. Регистратор потребует нотариальный договор, если речь идет о дарении доли квартиры, так как это предусмотрено законом.
Если даритель умер до того, как квартира была оформлена в ЕГРН на ее получателя, это не отменяет действия договора дарения. Как показывает судебная практика, в таких случаях наследники часто пытаются оспорить права одаряемого и требуют включить недвижимость в наследственную массу. Однако отсутствие госрегистрации не является достаточным основанием для оспаривания.
Даритель еще при жизни выразил свою волю посредством заключения договора дарения. Исходя из ст. 1112 ГК РФ, его имущественные обязательства, не исполненные при жизни, переходят к наследникам. Если они уклоняются от исполнения этой обязанности, регистрацию недвижимости одаряемый может провести самостоятельно по решению суда. Если договор дарения составлялся у нотариуса, он сам передаст заявление и документы на регистрацию перехода права на квартиру в Росреестр.
Нотариальное удостоверение договора дарения недвижимости несет за собой еще одно преимущество. По просьбе участников сделки нотариус может направить заявление в Росреестр на переход права собственности по электронным каналам связи. В этом случае процедура регистрации совершается в течение одного рабочего дня, так как проверка законности сделки уже проведена нотариусом. В то же время при подаче документов через МФЦ выписку из ЕГРН придется ожидать не менее 10 дней. После внесения изменений в реестр недвижимости одаряемый становится полноправным собственником подаренного имущества.
Стоимость дарственной на квартиру у нотариуса в 2025 году
При оформлении дарственной у нотариуса, цена услуги зависит от стоимости квартиры и близости родственных отношений между сторонами сделки. Общая стоимость складывается из федерального и регионального тарифа. Размер первого определен ст. 333.24 НК РФ — 0,5 % от стоимости подаренного имущества, но не более 20 тыс. рублей. Региональный тариф незначительно отличается в разных регионах. В Москве он составляет 9 000 рублей.
Более подробно узнать, сколько стоит у нотариуса договор дарения квартиры, вы можете в нотариальной конторе И.В. Колганова, расположенной по адресу: Москва, ул. Мнёвники, д.23. Позвоните нам по телефону, чтобы записаться на прием в удобное для вас время.
Ответы нотариуса на частые вопросы
Можно ли передарить квартиру, полученную по дарственной, другому человеку?
С момента заключения удостоверения договора дарения нотариусом, одаряемый приобретает права на подаренное имущество, а даритель полностью их утрачивает. После регистрации перехода прав в ЕГРН новый собственник вправе распоряжаться квартирой по усмотрению: подарить, завещать или обменять на другое имущество.
Можно ли изменить дарственную на квартиру?
Переписать, переоформить договор дарения можно только до момента его подписания сторонами. После этого он вступает в силу, и внести в него изменения нельзя. Это не предусмотрено законом.
Как зарегистрировать договор дарения квартиры?
Сам по себе договор дарения регистрации не требует, регистрируется переход права собственности на недвижимость в органе Росреестра. Стороны могут подать заявление, совместно обратившись через МФЦ и представив нужные документы. Проще попросить нотариуса отправить заявление в регистрирующий орган, тогда процедура будет совершена в течение одного рабочего дня.
Как и где узнать, оформлена ли дарственная на квартиру?
Такую информацию третьи лица могут получить только от сторон сделки. Нотариус хранит конфиденциальность в отношении совершенных действий. Получить выписку из ЕГРН лица, не являющиеся собственниками, могут теперь только без сведений о владельцах и основаниях перехода права на объект.
Что дает дарственная на квартиру?
Это бессрочный документ, подтверждающий право одаряемого на жилое помещение, основание перехода права собственности, которое регистрируется в ЕГРН.