Федеральным законом от 23.05.2018 № 119-ФЗ внесены кардинальные изменения в Основы законодательства РФ о нотариате, которые позволяют сторонам обязательства (договора) обратиться к нотариусу с совместным заявлением о принятии от должника на депонирование движимых вещей, безналичных денежных средств или бездокументарных ценных бумаг в целях их передачи кредитору в порядке, в сроки и на условиях, которые указаны в таком совместном заявлении. (ст. 88.1 Основ законодательства РФ о нотариате).

Таким образом, законодатель предоставляет сторонам по договору альтернативный уже имеющимся (банковская ячейка, аккредитив и др.) и полностью безопасный способ расчетов.

При этом, данный способ расчетов не привязан к обязательному нотариальному удостоверению самой сделки. Стороны заключающие сделку в простой письменной форме также вправе воспользоваться преимуществами расчетов через депозит нотариуса.

Особенно удобен депозит нотариуса при сделках с недвижимостью (покупка или продажа квартиры через депозит)

При расчетах через банк (при любом вышеупомянутом виде) участники сделки обременены дополнительными временными затратами: им необходимо подъехать в банк, как правило, они делают это совместно, чтоб убедиться в добросовестности покупателя, вносящего деньги в пользу продавца, затем провести там определенное количество времени (как правило, несколько часов), требующегося для оформления и реализации данной процедуры, после этого отправляться на сделку. Эта последовательность присутствует в большинстве случаев, так как на практике редко стороны соглашаются подписать договор и только после этого отправиться запускать процедуру расчетов, хотя такое тоже не исключено. В соответствии с конкретными условиями раскрытия ячейки или аккредитива в банк через определенное время необходимо предоставить тот или иной пакет документов. Как правило, сотрудники банка в таких случаях проверяют исключительно комплектность (в лучшем случае) представленных для перечисления денежных средств документов, не вникая в их корректность, содержание и подлинность. «Поставив галочки по списку», банковские сотрудники совершают необходимые для перечисления денег продавцу действия. Что же делать, если представлены подложные либо некорректные документы? В лучшем случае корректность исправляется путем обращения стороны договора в Росреестр, например, для исправления технической ошибки, допущенной при внесении записи в ЕГРН, в худшем – начинается долгая и не самая приятная процедура судебных разбирательств, несущая помимо прочего и финансовые затраты.

Иным образом дело обстоит, если стороны определили необходимость нотариального удостоверения договора, и, что расчеты они будут производить путем депонирования денежных средств, причитающихся с одной из сторон в пользу другой стороны, у нотариуса.

В данном случае процедура может выглядеть следующим образом:

  1. Депонирование — заключение и подписание договора после подтверждения нотариусом поступления денег в пользу продавца на депозитный счет
  2. Подача нотариусом в электронном виде документов на регистрацию перехода права собственности на имя покупателя
  3. Проверка корректности внесенных записей в ЕГРН
  4. При положительном результате регистрации - перечисление денег с депозитного счета нотариуса продавцу;

Таким образом, при расчетах через депонирование у нотариуса стороны получают сразу несколько удобных для себя моментов и гарантий:

  • Нотариус подтверждает факт внесения денег в пользу продавца по сделке на депозитный счет нотариуса и выступает в данном случае гарантом произведенных расчетов со стороны покупателя, так как внесение денег на депозитный счет нотариуса является надлежащим исполнением своих обязательств со стороны покупателя, и в договоре стороны оговаривают, что получение покупателем внесенных им в пользу продавца денег в депозит нотариуса невозможно, за исключением случая отказа регистрирующего органа в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость на имя покупателя и только при представлении соглашения о расторжении в связи с этим договора купли-продажи, либо на основании вступившего в законную силу решения суда. В иных случаях при надлежащем завершении сделки регистрацией права собственности покупателя
  • Причитающаяся продавцу по договору купли-продажи сумма, подлежит перечислению на предоставленный им счет. Как правило, реквизиты счета предоставляются указанием их в договоре, но не исключено, что и отдельным заявлением продавца;
  • Стороны не связаны необходимостью подстраиваться друг под друга для подачи документов на регистрацию, так как нотариус после проверки состояния депозитного счета и подтверждения факта поступления денег в пользу продавца, самостоятельно направляет документы на регистрацию в Росреестр, исключая тем самым опасения сторон по поводу недобросовестности действий друг друга: деньги ни у продавца, ни у покупателя, и подача документов на регистрацию не зависит ни от продавца, ни от покупателя;
  • Сторонам нет необходимости после получения документов о регистрации у нотариуса идти в банк и запускать процедуру перечисления денег продавцу, нотариус сам в установленные соглашением сторон сроки без дополнительных распоряжений кого-либо из участников сделки перечисляет поступившие на его депозитный счет деньги продавцу.

Стоимость депонирования денег на публичном депозитном счете нотариуса в рамках нотариально удостоверенной сделки составляет 2500 руб., и заявление должника о принятии на депонирование денежной суммы – 1100 руб. – от ФЛ, 1600 руб. – от ЮЛ.

В чем же основные преимущества расчетов через депозит нотариуса от расчетов через банк, помимо экономии времени, ведь по стоимости данная процедура в банке (аккредитив – от 1500 руб. до 2500 руб., ячейка – от 5000 руб. до 6000 руб. за одну ячейку) сравнительно сопоставима с затратами на депонирование нотариусу?

Во-первых, сроки раскрытия аккредитива – до 3 рабочих дней, за доп. плату до недавнего времени в банках была практика сокращения сроков и раскрыть аккредитив можно было «день в день» - еще около 5000-6000 руб.

Во-вторых, и самое важное – это гарантия проверки нотариусом подлинности документов после регистрации (поступают нотариусу в электронном виде, подписанные электронно-цифровой подписью регистратора, нотариус проверяет подлинность сертификата подписи, все ли с ней в порядке) и корректности внесенных в ЕГРН данных и только после этого отправка денег продавцу.

Таким образом, при использовании нотариального депозита в расчетах по сделкам с недвижимостью стороны получают максимальную независимость друг от друга на определенном и, пожалуй, одном из основных и рискованных этапах сделки – этапе исполнения заключенного ими договора в части регистрации перехода права собственности на недвижимость и расчетов между сторонами и гарантию интересов обеих сторон до исполнения обязательств со стороны друг друга. Гарантированность интересов сторон основана прежде всего на характере и размере ответственности нотариуса: при причинении вреда ввиду виновных действий нотариуса его ответственность застрахована на сумму не менее 5 млн. руб., плюс страховка нотариальным сообществом на общую сумму, не превышающую 30 млн. руб., и дополнительно нотариус отвечает всем своим имуществом в случае недостаточности суммы страховки для покрытия размера причиненного вреда. Сложно не согласиться при данных обстоятельствах с несоизмеримостью ответственности банковского сотрудника, выполняющего действия по раскрытию ячейки/аккредитива, и проверяющего лишь комплектность документов, с ответственностью нотариуса.

Говоря о преимуществах нотариальных депозитных расчетов, стоит обратить внимание на вопрос о расчетах через депозит по альтернативным сделкам. Возможно ли это, какие нюансы существуют?

Да, возможно! По процедуре все то же самое, что было озвучено выше: нотариус принимает деньги на основании заявления должника/должников, а в ситуациях, осложненных наличием в цепочке сделок одной из них заключенной в простой письменной форме – от должника и кредитора. Стоимость услуги, стоит напомнить, составляет 2500 руб., и заявление должника о принятии на депонирование денежной суммы – 1100 руб.-1200 руб. – от ФЛ, и 1600 руб. – от ЮЛ, - в рамках каждой нотариально удостоверенной сделки в цепочке альтернативных.

Комментирует нотариус города Москвы Колганов И. В.:

«Кроме того, немаловажным для работы риэлторов может являться возможность расчетов их Заказчика по агентскому соглашению с ними, как с исполнителем. Такое депонирование также возможно на основании совместного заявления Заказчика (стороны по договору купли-продажи) и Исполнителя (риэлтора).»

Тариф по НК и ОЗоН Услуги ПиТХ
Принятие на депонирование нотариусом, денежных сумм в целях исполнения обязательств сторон по сделке, удостоверенной нотариально (ст. 88.1 Основ) 1500 руб. 1 000 руб.
Принятие на депонирование движимых вещей 0,5 % заявленной депонентом стоимости имущества, но не менее 1 000 рублей 17 000 руб.