Предоставление квартир во временное пользование носит массовый характер, так как всегда есть достаточный спрос со стороны, как физических, так и юридических лиц. Закон не требует обязательного нотариального удостоверения договоров аренды жилья, однако во многих случаях участники сделки добровольно обращаются к нотариусу. Это гарантирует соблюдение законных требований обеих сторон, снижает риски возникновения конфликтов и признания договора недействительным с потерей времени и денежных средств.
Сдача квартиры по договору найма (аренды)
Сдавать и снимать квартиры могут физические лица и организации, например, для своих работников. При этом по закону жилые помещения должны быть использованы строго по назначению: для проживания, а также ведения некоторых видов предпринимательской деятельности, не создающих помех соседям. Если стороной договора является юридическое лицо, которое собирается дальше передавать для проживания квартиру гражданам, говорят об аренде. Между физическими лицами заключается договор найма жилого помещения.
При сроке сдачи помещения более чем на 12 месяцев, договор аренды или найма должен быть зарегистрирован в Росреестре. Соответственно, в ЕГРН проставляется отметка об обременении жилого помещения. По окончании срока договора она автоматически не снимается — только по заявлению арендодателя или арендатора (наймодателя, нанимателя).
В случае, когда на срок более года сдается квартира, находящаяся в общей совместной собственности супругов, удостоверение договора найма жилого помещения не является обязательным, однако потребуется удостоверенное нотариусом письменное согласие супруга на сделку (ст.35 Семейного кодекса).
В чем преимущества нотариального заверения аренды
Действующее законодательство в самом общем виде регулирует арендные отношения, поэтому на практике между арендодателем и арендатором нередко возникают споры. Менее защищенной стороной в таких отношениях является арендатор, тем не менее
-
нотариальное заверение договора аренды снижает риски для обеих сторон.
-
Грамотно составленный документ учитывает все требования закона, защищает арендатора от неправомерного досрочного расторжения договора, повышения платы в одностороннем порядке.
-
В процессе совершения нотариального действия будет проверено отсутствие обременений на помещение, отсутствие лиц, имеющих право на проживание в квартире — это снизит риски споров с третьими лицами.
-
Договор будет содержать все существенные условия, что не позволит признать его незаключенным в судебном порядке.
Кроме того нотариальное удостоверение договора дает возможность арендодателю (наймодавцу) взыскать задолженность с арендатора (нанимателя) во внесудебном порядке, что существенно упрощает процедуру и экономит время. Достаточно обратиться к нотариусу, который проставит на договоре исполнительную надпись, и передать его в службу судебных приставов.
Особенно важно удостоверение договоры аренды (найма) нотариусом в случае, когда квартира сдается на длительный срок и договор требует регистрации в Росреестре. Самостоятельное проведение процедуры через МФЦ займет до 14 дней, а в случае удостоверения сделки нотариусом, он сам направит документы на регистрацию в электронном виде. В этом случае она занимает от 1 до 3 дней.
На что обратить внимание при составлении договора
К заключению арендного договора не стоит подходить формально, используя типовые образцы из интернета. При сдаче квартиры нужно обратить особое внимание на следующие положения.
-
Арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор при нарушении арендаторов правил пользования помещением. В таком случае следует приложить список конкретных ограничений для исключения произвольных претензий.
-
Арендатор вправе использовать жилое помещение для ведения некоторых видов предпринимательской деятельности. Если арендодатель не согласен с этим, нужно включить разрешенный вид использования в договор.
-
Краткосрочный наем («посуточная аренда квартир) не запрещен законом, и не приравнивается к гостиничным услугам. Однако обязательно заключение договора и уплата налогов.
Для тех, кто не имеет опыта в арендных отношениях, желательно заключать договор через нотариуса. Это убережет от совершения типовых ошибок и защитит законные права обеих сторон сделки.
Нужна помощь с удостоверением договора аренды?
Свяжитесь с нами удобным Вам способом или воспользуйтесь системой онлайн записи
Онлайн-запись
Колганов Игорь Владимирович Нотариус города Москвы
Где заверить договор аренды квартиры через нотариуса
Если стороны договорились о нотариальном удостоверении договора аренды, они могут обратиться в любую нотариальную контору в населенном пункте по месту нахождения недвижимости. Нотариусу потребуются следующие документы.
-
Проект договора аренды — он будет проверен на соблюдение формы, содержания и законодательных требований.
-
Личные документы от физических лиц (при необходимости нотариальная доверенность), учредительные документы организации.
-
Правоустанавливающие документы собственника на квартиру, выписка из ЕГРН, технический паспорт.
В процессе проведения процедуры нотариус проверяет все значимые моменты:
-
юридическую чистоту квартиру, отсутствие ареста, судебных споров в ее отношении;
-
право арендодателя сдавать помещение в аренду, в том числе подлинность и срок действия доверенности;
-
нотариальное согласие супруга на распоряжением совместным имуществом;
-
условия аренды, которые не должны ущемлять права арендатора и арендодателя;
-
подробное описание обязанностей сторон по ремонту, оплате коммунальных услуг;
-
наличие положений о порядке оплаты, сроках внесения платежей, санкциях в случае нарушения условий;
-
порядок и основания досрочного расторжения договора по инициативе любой из сторон.
Комментирует нотариус города Москвы Колганов И. В.:
Нотариус разъясняет сторонам законодательство, возможные последствия включения в договор каждого условия. Участники договора дают письменное заверение о том, что получили разъяснения, согласны со всеми условиями. Впоследствии это сделает невозможным оспаривание договора по причине непонимания сути заключаемой сделки.
Сколько стоит удостоверение договора найма (аренды) квартиры у нотариуса
За совершение нотариального действия взимается федеральный и региональный тариф, размер которого установлен п. 4 ст. 22.1 Основ законодательства о нотариате. За удостоверение сделки, предмет которой имеет оценку, цена удостоверения составляет 2 000 руб. плюс 0,3 процента суммы сделки. Региональный тариф утверждается ежегодно и отличается в разных регионах страны. Его размер нужно уточнять в нотариальной конторе.
Ответы нотариуса на актуальные вопросы
Действителен ли договор аренды квартиры без нотариуса?
Да, договор будет действительным при условии, что в нем прописаны все требующиеся по закону условия и реквизиты: подробное описание объекта аренды, согласованный размер арендной платы и порядок ее внесения, а также указаны данные сторон сделки.
Как уплачивать налог, если физическое лицо сдает квартиру в аренду юридическому лицу?
В таком случае юрлицо будет высчитывать размер налога (13 %) из арендной платы и перечислять в ФНС, так как организация выполняет функцию налогового агента. Если арендодатель является индивидуальным предпринимателем, размер налога составит 6%.
Нужно ли заверять договор аренды квартиры у нотариуса, если арендатором выступает организация?
Это не обязательно, но желательно, чтобы договор был составлен с учетом всех нюансов, которые могут осложнить отношения сторон и привести к досрочному расторжению сделки.