В большинстве случаев нотариус удостоверяет сделки с недвижимостью по добровольному желанию участников, цель которых состоит в получении гарантий правовой защиты. В некоторых случаях нотариальная форма сделки с недвижимостью требуется по закону — иначе она будет считаться ничтожной.
Недвижимые объекты выступают предметом договоров купли-продажи, дарения, а также перехода права собственности на основании свидетельства о праве на наследство, раздела имущества супругов, при выделении долей из общей совместной собственности.
Комментирует нотариус города Москвы Колганов И. В.:
Физические и юридические лица обращаются к нотариусу для удостоверения сделок с недвижимости, чтобы проверить составленный договор на соответствие закону и требуемой форме. Каждой из сторон разъясняются ее суть и последствия под роспись, что позволяет в будущем избежать возможных судебных споров.
Случаи, в которых закон прямо требует соблюдения обязательной нотариальной формы при заключении сделок с недвижимыми объектами, перечислены ниже. Покупатель и продавец должны проявить особую внимательность в описанных ситуациях, так как несоблюдение законодательного требования может привести к потере объекта и денежных средств.
Обязательные нотариальные сделки с недвижимостью
- Продажа (дарение) доли в праве собственности. Правило действует также для передачи доли в залог (ипотеку), за исключением ситуаций, когда весь объект, находящийся в долевом владении, отчуждается по одному договору.
- Покупка квартиры, дома с долевым участием. В последнем случае это касается и супругов, так как по умолчанию любое имущество, приобретаемое в период брака, поступает в общую совместную, а не долевую собственность, мужа и жены.
- Если в собственниках объекта числится ребенок до 18 лет, ограниченно дееспособное или лицо, находящееся под опекой, сделка с недвижимостью также проводится через нотариуса для дополнительной защиты прав социально незащищенных граждан.
Порядок нотариального удостоверения сделок с недвижимостью
Функция нотариуса при регистрации сделок с недвижимостью заключается в создании правовых гарантий и обеспечении законных интересов участников оборота недвижимых объектов. В процессе совершения нотариального действия нотариус выявляет истинные намерения сторон, предлагает варианты договора, разъясняет его сущность, что имеет особое значение для лиц, не обладающих специальными правовыми знаниями. Порядок оформления сделки с недвижимостью у нотариуса включает следующие действия.
- Проверка законности сделки, то есть правоспособности продавца и покупателя. Так, они должны быть совершеннолетними, дееспособными гражданами, свободно выражающими свою волю (без принуждения и признаков кабальности). Это исключает возможность оспаривания заключенного договора по причине порока воли одной из сторон.
- Проверка личности участников. Участники предоставляют свои паспорта, а в случае сомнений нотариус вправе проверить их подлинность по базе МВД, включая биометрические данные владельца и адрес регистрации.
- Запрос выписки из ЕГРН с полной информацией о собственниках квартиры и наличии обременений.
- Проверка продавца и покупателя на предмет отсутствия заведенного дела о банкротстве (это может стать основанием для признания договора купли-продажи недействительным).
- Запрос сведений о наличии судебного спора в отношении продаваемой недвижимости.
- Проверка уведомлений, направленных сособственникам недвижимого объекта о продаже доли и наличия их отказа от покупки.
Такой же анализ производится нотариусом в отношении представителя продавца, который действует по доверенности на сделки с недвижимостью, если законный собственник не участвует в продаже. Также по единой базе нотариата проверяется сам факт выдачи доверенности и срок ее действия.
Нотариальная регистрация сделок с недвижимостью
Если сделка купли недвижимости совершается у нотариуса, он в течение одного рабочего дня передает об этом сведения в орган Росреестра и заявление о переходе права на объект к покупателю. Регистрация в ЕГРН происходит в течение 1–2 дней, тогда как при самостоятельной подаче документов, например, через МФЦ Москвы, покупатель получит выписку о собственности только через две недели. Таким образом, нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью существенно ускоряет процесс регистрации и экономит время участников.
На консультации нотариуса Москвы Колганова Игоря Владимировича вы можете уточнить условия и стоимость удостоверения сделки с недвижимостью, получить ответы на любые интересующие вас вопросы. Записаться на прием можно телефону или через форму онлайн-записи, нотариус принимает посетителей в будние дни до 20.00, в субботу до 17.00 вечера. Проезд до ст. метро Народное ополчение.