При отчуждении недвижимого объекта (квартиры, дома, земельного участка) целиком нотариальное удостоверение сделки не является обязательным, это делается добровольно, чтобы повысить ее безопасность. Однако отчуждение ее доли без нотариуса невозможно (ст. 42 закона 218-ФЗ). Исключением является только случай, когда все собственники одновременно продают (дарят) свои доли в рамках проведения одной сделки.
Что понимается под отчуждением доли
Все сделки, предметом которых выступает доля в праве собственности на недвижимый объект, должны быть удостоверены у нотариуса. К ним относятся: продажа, дарение, мена. Они влекут за собой смену собственника, что должно быть зарегистрировано в государственном реестре прав на недвижимость. В том числе, нотариальное удостоверение является обязательным при оформлении договора ипотеки на долю в общей недвижимости.
В свидетельстве или выписке ЕГРН (в настоящее время свидетельства о праве уже не выдаются Росреестром) указывается доля владельца, а также перечисляются другие собственники. Чтобы продать принадлежащую одному члену семьи часть, сначала необходимо выделить доли каждого из них и зарегистрировать в ЕГРН. Это делается на основании совместного заявления всех собственников, которое подается в орган Росреестра. При этом отчуждение доли в квартире без нотариуса приведет к тому, что сделка будет считаться ничтожной. Покупатель не сможет зарегистрировать собственность на свое имя.
Что проверяет нотариус при отчуждении доли
Все действия с недвижимостью отличаются повышенным риском. Когда сделка оформляется через нотариуса, гарантируется ее законность и соблюдение прав всех, проживающих в помещении лиц, а также покупателя. Нотариус запрашивает все необходимые сведения из государственных реестров и проверяет следующие обстоятельства:
-
Действительность и принадлежность паспортов обратившихся лиц, их гражданство. При наличии сомнений он запрашивает сведения в органах МВД.
-
Документы о собственности на недвижимость. Запрашивается (или предоставляется собственником) выписка из ЕГРН. Из нее можно установить других владельцев недвижимости, отсутствие ограничений на отчуждение (арест, залог, отсутствие согласия супруга).
-
Отсутствие в отношении отчуждаемого недвижимость лица сведений о банкротстве. В таком случае, все сделки за три года перед признанием гражданина банкротом, могут быть признаны недействительными.
-
Факт уведомления всех собственников квартиры о предстоящем отчуждении доли. Они имеют преимущественное право на ее выкуп при продаже или обмене. Это установлено ст. 250 ГК РФ. Если в течение месяца другие сособственники не изъявят желания приобрести отчуждаемую долю недвижимости, ее можно продать любым третьим лицам. Рекомендуется сохранять квитанцию об отправке уведомления.
Случай дарения не указан в ст. 250 ГК РФ, поэтому при отчуждении доли таким путем, не требуется получать согласие других владельцев. Это исключение часто используется для оформления фиктивной продажи, однако такую сделку можно оспорить, если удается доказать, что недвижимость была передана не безвозмездно, а за деньги.
-
Наличие брачных отношений у продавца — нотариус при отчуждении доли должен убедиться в том, что она принадлежит лично тому, кто хочет ею распорядиться, либо на это имеется согласие супруга.
-
Документы на основании, которых продавец владеет долей квартиры, отчуждение которой удостоверяет нотариус.
Если это договор приватизации, в помещении могут быть прописаны лица, не участвующие в ней, но сохраняющие право на проживание. Это, разумеется, не устроит покупателя.
Если доля получена в наследство, необходимо уточнить, не проживают ли в квартире лица с правом завещательного отказа. Выселить их будет невозможно.
Если недвижимость приобретена с участием материнского капитала, необходимо проверить, что родители включили в число собственников несовершеннолетних детей. Это также усложнит сделку, поскольку потребуется согласование органов опеки.
Как происходит отчуждение доли через нотариуса
-
Участники сделки обращаются в нотариальную контору с личными документами (паспортами). Для представителя организации потребуется доверенность.
-
Представляют договор купли-продажи, мены или дарения, все документы, которые затребует нотариус для проверки.
-
При отсутствии нарушений, нотариус удостоверяет отчуждение недвижимости и направляет уведомление в орган Росреестра.
-
Регистрация перехода права собственности производится в течение 1–2 рабочих дней.
-
Покупатель получает выписку из ЕГРН у нотариуса в электронном или распечатанном и заверенном виде.
Комментирует нотариус города Москвы Колганов И. В.:
Стороны сделки могут использовать для безопасных расчетов депозит нотариуса, куда покупатель внесет деньги. Они будут перечислены продавцу после получения выписки ЕГРН.
За нотариальные услуги предусматривается уплата госпошлины, установленной Налоговым кодексом, и оплата правовых и технических услуг. В Москве стоимость отчуждения доли у нотариуса составляет (данные на 2023 г.):
-
Госпошлина — 0,5% от цены недвижимости по договору, но не выше 20 тыс. рублей;
-
Услуги ПиТХ — 8 000 рублей (несовершеннолетние дети освобождаются от оплаты).
*Актуальные тарифы смотрите тут
В нотариальной конторе И.В. Колганова (Москва, ул. Мневники, д. 23) можно удостоверить сделку по отчуждению имущества, в том числе доли через нотариуса в любой день недели. График работы в будние дни до 20:00, в субботу до 17:00.