Какие договоры подлежат нотариальному удостоверению

29.09.2022

Нотариальное удостоверение договора является обязательным, если такое требование установлено законом, либо стороны сделки решили сделать это по собственной инициативе. Договор, заверенный нотариусом, имеет особую юридическую силу, так как в процессе нотариального действия осуществляется проверка личности, правомочность участников на его подписание, соответствие требованиям законодательства.

Отсутствие нотариального удостоверения в случае, когда это обязательно в силу нормативных требований, делает договор ничтожным. По собственному желанию к нотариусу обращаются лица (организации), желающие получить определенные правовые гарантии, исключить возможность оспаривания сделки в будущем в результате допущенных ошибок, обезопасить себя от мошеннических действий.

Обязательное нотариальное заверение договоров

Основная цель обращения к нотариусу — подтверждение законности сделки, соблюдение всех установленных условий ее заключения. Это сводит к минимуму возможность признания ее недействительной на основании фальсификации подписи, недееспособности сторон, гарантирует отсутствие принуждения. В силу прямого указания закона обязательному нотариальному удостоверению подлежат договоры и соглашения:

купли-продажи, дарения долей в праве собственности на недвижимость (квартира, земельный участок), в том числе ипотека;
продажи недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или опекаемому лицу;
залога движимых вещей, когда он обеспечивает нотариально удостоверенную сделку;
согласие стороны на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество;
поручительства от застройщика, обеспечивающие обязательства перед участниками долевого строительства;
ренты и пожизненного содержания с иждивением;
брачные договоры;
уступки права (цессии) по нотариально заверенному договору;
согласие супруга на продажу общей семейной недвижимости;
соглашения о разделе имущества супругов, об уплате алиментов;
по продаже, дарению, залогу долей ООО;
условного депонирования (эскроу) и конвертируемого займа.

Как правило, требования об обязательной нотариальной форме того или иного вида договоров установлены непосредственно при описании нормы закона, регулирующей соответствующую сделку. Если ее предметом выступает недвижимость или доля бизнеса — потребуется зарегистрировать переход права собственности в ЕГРН и ЕГРЮЛ. В такой регистрации откажут, если не будет представлен нотариально заверенный документ.

Что делает нотариус при удостоверении сделок

Нотариальная процедура включает несколько этапов, направленных на обеспечение безопасности и чистоты сделки, соблюдение интересов всех сторон.

1. Установление личности сторон договора.

По общему правилу стороны предоставляют общегражданский или заграничный паспорт, вид на жительство или разрешение на временное проживание для иностранца. При наличии сомнений нотариус вправе проверить личности обратившихся через единую биометрическую систему МВД. Если обращаются представители по доверенности, она проверяется по нотариальному реестру, где фиксируются данные о сроке ее действия и об отзыве доверителем.

2. Проверка дееспособности граждан и правоспособности юридического лица.

Дееспособность гражданина, в том числе способность понимать производимые действия и их последствия, устанавливается в процессе беседы. Если стороной договора является несовершеннолетнее лицо, нотариус затребует разрешение органов опеки. В случае, когда одной из сторон является организация, нотариус запрашивает сведения из ЕГРЮЛ, чтобы убедиться в том, что она не ликвидирована, и выявить лицо, которое вправе действовать от имени юрлица и выдавать доверенность представителю.

3. Проверка проекта договора.

Нотариус анализирует представленный документ на предмет соблюдения формы, наличия всех существенных условий, соответствие законодательным нормам. При необходимости производится его корректировка.

4. Разъяснение сторонам смысла и последствий подписания договора.

Согласно ст. 54 закона о нотариате участникам разъясняется значение документа, его отдельных положений, его значение и последствия. Устанавливается свободное волеизъявление лица на совершение сделки, уточняется, соответствует ли договор их истинным намерениям. Это снижает возможность наступления неблагоприятных последствий для сторон ввиду совершения ими необдуманных или неясных для них самих действий.

5. Подписание договора сторонами в присутствии нотариуса, проставление удостоверительной надписи.

Документ зачитывается вслух, после чего подписывается участниками сделки в присутствии нотариуса. Они получают по одному экземпляру, третий остается на хранении в нотариальной конторе. Если документ составляется в электронном виде, стороны подписывают его простой электронной подписью на планшете, а нотариус заверяет его личной квалифицированной подписью.

Закон не позволяет участникам требовать заверения договора нотариусом без проверки законности сделки. Он не может просто засвидетельствовать подписи сторон на документах, выражающих ее содержание, не проверив все факты и обстоятельства.

Можно ли заверить договор у нотариуса, если по закону не обязательно

Во многих случаях граждане и юридические лица обращаются в нотариальную контору по собственному желанию, так как хотят придать сделке повышенную юридическую силу. Это можно сделать, даже если законом не установлена обязательная нотариальная форма для данного вида сделки. Договор, заверенный нотариусом, очень трудно, практически невозможно оспорить в суде.

Если в тексте документа присутствует положение о том, что стороны договорились о его нотариальном удостоверении, то без подписи нотариуса он теряет юридическую силу. Если одна из сторон впоследствии отказывается заверить документ, вторая может обратиться в суд и взыскать с ответчика судебные издержки. При наличии решения суда заверение нотариусом уже не нужно.

Какие договоры оформляют граждане

1. Дарение. Договоры дарения очень распространены в житейской практике, так как многие пожилые люди желают передать свою собственность не наследникам, а самостоятельно выбранному человеку. Заверять их у нотариуса не обязательно, но рекомендуется это сделать по нескольким причинам. В большинстве случае наследники по закону пытаются оспорить договор, мотивируя тем, что умерший был нездоров, не отдавал отчета в своих действиях. При нотариальном удостоверении это сделать трудно, так даритель письменно подтверждает, что понимает смысл своих действий и их последствия.

2. Займ. Многие граждане избегают банковских кредитов, предпочитая взять нужную денежную сумму у родственников и знакомых. В таких случаях настоятельно рекомендуется удостоверить договор займа в нотариальной конторе, так как это избавит обе стороны от возможных негативных последствий при нарушении обязательств одной из сторон. Никто не может гарантировать, что должник полностью выплатит долг по разным причинам. Например, он не сможет это сделать в силу внезапной смерти (тогда его можно истребовать за счет наследства). В случае злостного уклонения заемщика от погашения задолженности кредитор может обратиться к нотариусу за исполнительной надписью, после проставления которой передать документ в ФССП для принудительного взыскания.

3. Купли-продажи жилого объекта. Как было указано выше, лишь некоторые сделки с недвижимостью требуют обязательного нотариального удостоверения. Однако в большинстве случаев граждане оформляют их в нотариальной форме, несмотря на отсутствие такого требования. Проверочные действия нотариуса включают исследование таких вопросов, как принадлежность имущества продавцу, наличие других собственников, обременений и запрета на отчуждение недвижимости (например, продавец является банкротом), наличие всех документов, необходимых для регистрации перехода права на недвижимый объект.

Дополнительное преимущество: возможность провести расчеты по договору купли-продажи через депозит нотариуса, что делает сделку безопасной для продавца и покупателя, исключает риск мошенничества. Например, нередки случаи, когда продавец, получив деньги, направляет в орган Росреестра заявление о приостановлении регистрации на срок 6 месяцев. Причину при этом указывать не обязательно. Затем он может скрыться, может затянуть освобождение жилого помещения, здесь много лазеек для мошенничества.

Такая ситуация исключена, когда расчет производится через нотариальный депозит. Нотариус переведет деньги продавцу только после регистрации права покупателя на недвижимость, а сама процедура, когда проводится с использованием электронного документооборота, занимает всего один рабочий день.

Ответы нотариуса на сложные вопросы

Заверит ли нотариус договор купли-продажи недвижимости, если доверенность покупателю выдана в Германии?

Да, нотариус заверяет сделки, стороной которых выступают иностранные граждане. Доверенность, выданная в Германии, должна быть заверена апостилем, переведена на русский язык, а перевод засвидетельствован нотариально. Однако в связи с изданием Указа Президента РФ № 79 и № 81 в феврале и марте 2022 года, сделки с недвижимостью, стороной которых является гражданин «недружественной страны, проводятся только с разрешения Правительственной комиссии. Нотариус должен направить в нее проект договора и получить согласование. Германия входит в список недружественных стран.

Нужно ли заверять договор займа нотариально, если сторонами являются частные лица?

Любая сделка между физическими лицами может быть удостоверена нотариусом по их желанию. В отношении займа — это особенно важно, так как дает заимодателю дополнительные преимущества. Если заемщик не возвращает долг или нарушает условия периодических выплат, кредитору достаточно обратиться к нотариусу и проставить на договоре исполнительную надпись. Она приравнивает документ к исполнительному листу. Его можно сразу направлять в службу судебных приставов для принудительного взыскания долга. Если же договор займа не заверен нотариусом, займодавец будет вынужден обращаться в суд и лишь на основании его решения он сможет получить исполнительный лист. Это достаточно долгая процедура.

Нужно ли заверять договор у нотариуса, если супруги покупают квартиру в долевую собственность?

Этот вопрос долго являлся предметом дискуссии, так как его не регулируют специальные нормы. Органы Росреестра часто отказывают в регистрации долей недвижимости супругам, которые приобрели ее в долях, если договор купли-продажи не заверен нотариально. Позиция Регистратора основана на следующем. Согласно Семейному кодексу нажитое в период брака имущество находится в общей совместной собственности супругов. Если они выделяют доли, это по факту означает раздел имущества, а такая сделка требует обязательного нотариального удостоверения.

Обязательно ли заверять договор у нотариуса, если мать продает квартиру, 1/8 часть которой принадлежит 17-летнему сыну?

Да, договор купли-продажи должен быть нотариально заверен, и это возможно только с согласия органов опеки. Только по исполнении 18 лет ребенок может самостоятельно участвовать в сделке, и подписывать документы.

В нашей нотариальной конторе вы можете получить исчерпывающую консультацию по любому вопросу, связанному с удостоверением гражданско-правовых, корпоративных, коммерческих договоров. Нотариус ведет прием ежедневно, заранее записаться можно по телефону, указанному на сайте.

Услуги нотариальной конторы