Договор пожизненного содержания с иждивением

22.03.2022

Действующее законодательство предоставляет пожилым и одиноким гражданам хорошую возможность — заключить договор пожизненного содержания с иждивением, чтобы обеспечить себе достойные условия жизни в старости. Он предполагает передачу жилого помещения или другой недвижимости в обмен на постоянные денежные выплаты или натуральную помощь. Такой договор заключается в письменном виде и подлежит нотариальному удостоверению.

Особенности договора о пожизненном содержании

Договор, предусматривающий выплату ежемесячного содержания, является разновидностью соглашения о выплате ренты. Всего предусмотрено три вида ренты:

постоянная (не имеет срока окончания);
пожизненная (рассчитана на получение выплат до смерти);
договор пожизненного содержания.

Каждая сделка имеет свои особенности. Чтобы не ошибиться с выбором, рекомендуется оформить договор пожизненного содержания непосредственно у нотариуса, который разъяснит все особенности и нюансы, отличающие его от других подобных соглашений. Его главные особенности заключаются в следующем:

договор об иждивении (пожизненном содержании) заключается только с передачей недвижимости: квартира, дом, земельный участок (ст. 601 ГК РФ). Другие договоры ренты могут быть составлены также в отношении денежных средств, движимых вещей, предприятия.
условия соглашения предусматривают предоставление содержания в натуральном виде: обеспечение одеждой, питанием, лекарствами, другими услугами. Разрешается заменить часть содержания или все полностью денежными выплатами.

Ниже в таблице показаны другие существенные отличия договоров ренты между собой.

Вид рентного соглашения	Постоянная рента	Пожизненная рента	Пожизненное содержание
Получатель ренты	Граждане и некоммерческие организации	Только физические лица
Плательщик по договору	Граждане и организации
Собственник имущества	Только получатель ренты	Рентополучателем может быть не собственник передаваемого имущества
Момент передачи недвижимости плательщику ренты	Сразу по договору путем купли-продажи или дарения, или по требованию в течение 7 дней
Обременение переданной недвижимости	В залоге у получателя ренты	Находится под обременением до момента смерти рентополучателя
Согласие рентополучателя на отчуждение, аренду, передачу в безвозмездное пользование	нет	нет	требуется
Право получения ренты переходит по наследству	да	нет	нет
Обязанность по выплате ренты переходит к наследникам плательщика и покупателям заложенного по ренте имущества	да
Переуступка права по договору	Получатель выплат может передать право получать их другому человеку	нет	нет

Сделка с пожизненным иждивением может быть заключенная в пользу третьего лица. Например, брат передает плательщику ренты принадлежащую ему квартиру в обмен на содержание своей сестры до конца ее жизни. В свою очередь она завещает брату свою собственную квартиру, в которой проживает до дня смерти.

В качестве получателя ренты могут выступать несколько лиц: например, можно заключить договор пожизненного содержания семьи из двух пенсионеров. После смерти одного из них размер выплат не пересматривается, их продолжает получать в полном объеме супруг, переживший свою половину. Обременение с квартиры снимается только смерти обоих получателей ренты.

Кто становится собственником недвижимости

Получатель пожизненного содержания уже при жизни утрачивает право собственности на переданное имущество. После подписания договора и удостоверения его нотариусом плательщик регистрирует право собственности на квартиру, а взамен принимает бывшего собственника на иждивение, то есть обеспечивает все его жизненные нужды. Их перечень должен быть четко оговорен в соглашении. Таким образом, договор о пожизненном содержании за квартиру — двухсторонняя сделка, прижизненное распоряжение своим имуществом (а не посмертное, как при наследовании).

Согласно ст. 585 ГК РФ имущество под выплату ренты, в том числе по договору содержания, может быть передано плательщику как бесплатно, так и за деньги. В первом случае к сделке применяются правила, аналогичные дарению, во втором — такие же, что предусмотрены для договоров купли-продажи недвижимости.

На первый взгляд, плательщик, обеспечивающий пожизненное содержание иждивенца, оформляет квартиру на свое имя в ЕГРН и может распоряжаться ею по собственному усмотрению. То есть, вправе ее продать, сдать в аренду, заложить в обеспечение кредита? Однако, это не совсем так.

Статья 604 ГК РФ, регулирующая договор содержания, прямо указывает, что собственник имущества может распорядиться им на основании договора купли-продажи, мены, дарения, аренды, найма, но для этого он должен получить согласие рентополучателя.

Отметим, что согласие требуется только при заключении договора пожизненного содержания. В рамках постоянной и пожизненной ренты таких ограничений нет.

Продажа квартиры без согласия получателя выплат

Если плательщик по соглашению продаст квартиру без согласия гражданина, который проживает в ней на основании договора содержания, последний вправе требовать через суд признания сделки недействительной. Такая ситуация на практике возможна, потому что в свидетельстве о праве на недвижимость отсутствует информация о рентном обременении. Однако отметка об этом имеется в выписке ЕГРН.

Если в силу старости и/или правовой неграмотности получатель выплат не может самостоятельно защитить свои права, они будут обеспечены ст. 586 ГК РФ. Она устанавливает, что покупатель, который приобрел недвижимость, обязан выплачивать рентные платежи вместо того, кто заключал договор о пожизненном содержании за квартиру. Подобное может случиться с приобретателем жилья, невнимательно изучившим документы, на основании которых продавец владеет недвижимостью.

Плюсы и минусы для обеих сторон договора

В идеальном виде, когда документ составлен грамотно, договор пожизненного содержания выгоден всем сторонам сделки. Пожилые небогатые люди получают возможность спокойно жить в старости, получая все необходимое. Положительные стороны для получателя выплат:

можно до смерти проживать в проданной квартире;
обязанность по содержанию жилья и оплате коммунальных услуг лежит на собственнике;
жилье не смогут продать до полной выплаты ренты;
можно потребовать расторжения договора, если нарушаются условия предоставления содержания.

Плюсы для плательщика по договору ренты:

он получает собственную недвижимость, которую оплачивает в рассрочку, без переплаты;
если выполняются все условия договора, получатель ренты не может расторгнуть договор, а его наследники оспорить право собственности на квартиру.

Риски существуют для обеих сторон сделки, но в большей степени рискует плательщик. Главный риск для получателя содержания — столкнуться с недобросовестным плательщиком, который постарается внести в договор как можно меньше услуг и обязанностей. Во всем остальном закон надежно защищает человека, отдающего свое жилье за право получать достойное обеспечение.

Риски для участников сделки

Если вспомнить, что договоры пожизненного содержания заключают обычно пожилые и не вполне грамотные люди, риск нарваться на мошенника есть всегда. Именно поэтому, документ удостоверяется нотариусом — он обязан проверить и обеспечить его законность в интересах обеих сторон.

Риски плательщика:

финансовое положение может измениться в худшую сторону, и он не сможет обеспечивать содержание иждивенца;
в случае утраты квартиры или дома в результате непредвиденных обстоятельств, например, пожара, плательщик должен все равно выполнять обязанности по договору;
если договор пожизненного содержания будет расторгнут по суду, выплаченные средства не возвращаются обязанной по договору стороне;
наследники умершего рентополучателя могут оспорить договор после смерти, и выиграют дело, если докажут, что тот был не в состоянии адекватно оценивать обстоятельства в силу имеющегося психического заболевания;
полноправным собственником квартиры (другой недвижимости) он станет только после смерти получателя ренты, когда будет снято обременение.

Таким образом, плательщик содержания должен взвесить все за и против прежде, чем подписывать договор. Стоит ли вступать в сделку, если будущий иждивенец вполне здоров, и может пережить своего кормильца? На момент перехода недвижимости в вашу собственность она может обойтись дороже нового жилья.

Содержание и условия договора

Положения договора стороны определяют самостоятельно, однако они не должны противоречить закону. В документе конкретно указываются:

недвижимость, передаваемая плательщику платно или безвозмездно;
условия, качество и периодичность предоставления содержания;
форма обеспечения: натуральными вещами, услугами, либо денежной суммой.

Кроме того, в договоре пожизненного содержания может присутствовать условие об оказании погребальных услуг после смерти рентополучателя. Условие обеспечения материальными вещами должно быть прописано как можно подробнее, во избежание споров и разногласий. Например:

приобретение одежды, продуктов, лекарств, на определенную сумму ежемесячно;
оплата потребленных услуг: уход сиделки, ремонт бытовой техники, проезда — по требованию и так далее;
выплата определенной суммы раз в месяц или в квартал.

Самое сложное условие договора, которое обязательно по закону (ст. 602 ГК РФ) — установление стоимости всего объема содержания с иждивением. При этом, содержание в расчете на месяц не должно быть меньше 2-х величин прожиточного минимума, установленного в регионе проживания получателя выплат — если квартира передается бесплатно.

Очевидно, что на момент заключения договора невозможно рассчитать ни продолжительность жизни получателя ренты, ни размер минимальной величины проживания (например, через 10 лет после заключения договора), а оценке подлежат определенные услуги и товары, продукты питания, одежда, лекарственный препараты, уход за больным по текущим ценам. Поэтому стоимость всего объема содержания, как, правило, носит условный характер. Поэтому рекомендуется в документе четко прописать:

режим покупки продуктов и примерный ассортимент;
объем медицинского обслуживания и сумму на приобретение лекарств;
порядок индексации выплат в соответствии с увеличением прожиточного минимума;
составление актов о предоставлении услуг;
возможность и условия замены материальных услуг денежной выплатой.

На практике, многие получатели пожизненного содержания требуют расторжения договора на том основании, что они не получили должного ухода и услуг. Зачастую плательщику ренты сложно представить доказательства того, что он исправно исполнял обязанности по уходу за рентополучателем.

Прекращение и расторжение сделки

Обязанности плательщика прекращаются со смертью рентополучателя — на этом действие договора пожизненного содержания заканчивается. Однако законом предусмотрено его расторжение через суд на основании невыполнения обязанностей плательщиком ренты (ст. 605 ГК РФ) по требованию получателя. При этом последний имеет право требовать:

возврата имущества, независимо от того, бесплатно оно передавалось или за плату;
выкупа ренты по выкупной цене, указанной в договоре, а если она не определена в сумме годовой выплаты.

Комментирует нотариус города Москвы Колганов И. В.:

Поясним на примере. По договору, получатель ренты передал плательщику дом стоимостью 1 млн рублей. Размер ежемесячной выплаты — 14 тыс. руб. Если дом отдан бесплатно, выкупная сумма составит 140 000 руб. плюс стоимость дома (1 140 000 руб) либо его возврат. Если же плательщик сразу заплатил за недвижимость, рентополучатель имеет право на получение 140 тыс. рублей. При этом расходы, понесенные плательщиком ренты, не учитываются и не подлежат возмещению.

Нужно ли платить налог с рентных выплат

Договор ренты с пожизненным содержанием предполагает получение дохода, который облагается НДФЛ в размере 13 %. Если недвижимость передается за плату и находилась в собственности менее 5 лет, с этой суммы придется уплатить единовременный налог, так же, как при ее продаже.

Если плательщик ренты физическое лицо, налог с ежемесячных выплат рассчитывает и уплачивает получатель выплат. Он ежегодно сдавать декларацию по форме 3-НДФЛ до 30 апреля и уплачивать сумму налога до 15 июля. В случае, когда плательщиком является индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, они выступают в качестве налогового агента. То есть, рассчитываю и уплачивают налог самостоятельно, удерживая его из выплат рентополучателя.

Оформление договора пожизненного содержания

Действия сторон сделки включают подготовку письменного документа, удостоверение его нотариусом, оформление перехода прав на недвижимость в ЕГРН. Наиболее важную роль в этом процессе играет нотариус, обеспечивая соответствие договора всем требованиям закона.

Устанавливаются личности участников сделки на основании паспорта и реквизитов организации, правомочие представителя.
Проверяется и корректируется проект договора пожизненного содержания.
Сторонам объясняются положения законодательства, выясняются действительные намерения сторон, их свободное волеизъявление.
Устанавливается факт принадлежности имущества будущему получателю ренты, отсутствие обременений, ареста имущества по выписке ЕГРН.
Проверяется наличие согласия супруга, других собственников, если недвижимость находится в совместной собственности.
После удостоверения сделки, нотариус передает сведения в орган Росреестра для оформления перехода права собственности.

Установленная нормативными актами цена нотариального удостоверения договора пожизненного содержания составляет: 0,5 % от общей стоимости сделки, но не менее 300 рублей и не свыше 20 тыс. рублей. Плюс к этому оплачивается услуги нотариуса в размере 7 000 рублей (Данные актуальны на 2023 год). Каждая сторона получает по экземпляру документа и один остается на хранении у нотариуса.

В нотариальной конторе И.В. Колганова можно получить более подробную консультацию по вопросу оформления пожизненного содержания, составить и удостоверить договор. Нотариус ведет прием ежедневно до 20.00 часов, и в субботу до 17.00 вечера.